Jual Beli Rumah

Menciptakan Perumahan yang Terjangkau


Sejak Perang Dunia II, pemerintah federal telah berperan dalam mempromosikan dan mendukung perumahan yang terjangkau melalui RUU GI dan pembiayaan berbunga rendah. Kebijakan dan subsidi ini sangat efektif dalam membantu mengembalikan IG dan pembeli rumah pertama kali masuk ke rumah pertama mereka. Tetapi dengan pertumbuhan ekonomi yang cepat dan Baby Boom, subsidi federal tradisional saja belum mampu mengimbangi kesenjangan keterjangkauan yang terus meningkat. Keluarga membutuhkan tempat yang aman dan layak untuk ditinggali. Masyarakat membutuhkan pasokan perumahan yang memadai, di semua tingkat harga, dan bisnis membutuhkan perumahan yang terjangkau untuk tenaga kerja mereka.

Terjangkau untuk Dibeli
Pemerintah federal mendefinisikan keterjangkauan perumahan sebagai biaya perumahan yang tidak melebihi 30 persen dari pendapatan rumah tangga. Biaya perumahan didefinisikan sebagai sewa atau prinsip, bunga, pajak dan asuransi gabungan (PITI). Jika kami menganggap Anda menghasilkan pendapatan rata-rata tahun 2002 sebesar $ 43.318 (Sensus A.S.), Anda akan menghabiskan tidak lebih dari $ 1.083 per bulan untuk biaya perumahan. Sekarang, jika kami juga berasumsi bahwa Anda membeli rumah dengan harga rata-rata tahun 2002 $ 158.300 (National Association of Realtors), Anda perlu membayar uang muka $ 28.890 untuk membeli rumah itu dan masih memenuhi definisi "terjangkau" . ”Tentu saja, ada faktor-faktor lain yang mempengaruhi kesepakatan ini termasuk tingkat hipotek, jangka waktu (panjang) pinjaman, poin, dan biaya penutupan. Ubah salah satu dari faktor-faktor ini dan uang muka Anda atau pembayaran bulanan bisa naik atau turun. Dan ketika Anda memperhitungkan poin dan biaya penutupan, pengeluaran kas total Anda pada saat penutupan akan menjadi lebih dari $ 33.000! Menurut definisi pemerintah, rumah ini mungkin terjangkau untuk dimiliki, tetapi dengan uang tunai sebanyak ini diperlukan di muka, apakah itu terjangkau untuk Anda beli?

Terjangkau untuk Dibangun
Salah satu faktor utama dalam keterjangkauan adalah biaya untuk menghasilkan perumahan. Kelompok pembangun sering mengklaim - dan statistik pemerintah mendukung klaim ini - bahwa pembangunan rumah secara tradisional membawa bangsa keluar dari resesi. Tidak heran bila Anda menganggap bahwa membangun rumah bermanfaat bukan hanya pada perdagangan tetapi juga manufaktur, layanan profesional, dan bahkan transportasi. Tetapi permintaan akan perumahan baru dapat menyebabkan kekurangan tenaga kerja dan material. Penundaan karena masalah cuaca atau izin juga menambah biaya dan biaya ini diteruskan ke pembeli. Pembangun rumah baru biasanya beroperasi dengan margin laba bersih yang cukup sempit dari 5 persen hingga 10 persen, sehingga bahkan lonjakan kecil dalam biaya dapat memotong secara drastis menjadi laba pembangun dan meningkatkan biaya perumahan kepada pembeli.

Pembangun berpengalaman dapat membantu pembeli rumah menekan biaya melalui desain yang cermat dan pemilihan bahan. Proses ini disebut "rekayasa nilai" dan, sebagai pembeli, adalah kepentingan terbaik Anda untuk menemukan pembangun yang benar-benar memahaminya. Tetapi sementara industri bangunan tentu mendapat manfaat dari inovasi dalam bahan dan metode, pembangun independen umumnya tidak dapat memiliki banyak dampak pada keterjangkauan perumahan secara keseluruhan. Pikirkan seperti ini: Sebuah rumah besar senilai $ 750.000, pada intinya, dibangun dengan bahan-bahan yang sama seperti peternakan tiga kamar tidur senilai $ 125.000. Bukan hanya hasil akhir yang membuat label harga meningkat.

Turunkan Biaya Perumahan
Salah satu cara utama untuk mencapai keterjangkauan adalah dengan meningkatkan kepadatan perumahan. Peraturan penggunaan lahan di tingkat federal, negara bagian, dan lokal dapat memiliki dampak luar biasa pada keterjangkauan perumahan. Peraturan lahan basah, misalnya, mengeluarkan lahan luas dari pasar perumahan, mengurangi pasokan. Peraturan zonasi lokal yang membutuhkan petak lima hektar untuk setiap rumah keluarga tunggal juga menambah tekanan pada persediaan tanah. Ada biaya tetap tertentu untuk mengembangkan sebidang tanah, termasuk perencanaan dan izin lokasi, jalan, listrik, saluran pembuangan, dan air. Semua biaya ini harus dimasukkan ke dalam harga jual rumah yang dibangun di atas parsel. Jika zonasi atau peraturan lain membatasi parsel untuk pembangunan satu rumah, semua biaya pengembangan tersebut harus ditanggung oleh satu rumah, sehingga harganya menjadi lebih tinggi. Jika peraturan zonasi memungkinkan kepadatan perumahan yang lebih tinggi - lebih banyak rumah per paket - pembangun dapat menyebarkan biaya pengembangan lahan ke semua unit perumahan, sehingga rumah yang sama sebenarnya lebih murah untuk membangun dan membeli.

Kebijakan Perumahan untuk Keterjangkauan
Pemerintah daerah biasanya melompat ketika kekurangan perumahan yang terjangkau mulai membahayakan vitalitas masyarakat. Di banyak daerah di negara ini, pekerja penting seperti polisi, petugas pemadam kebakaran, pekerja medis, dan guru tidak mampu hidup di komunitas tempat mereka bekerja. Beberapa kota sekarang menawarkan subsidi dan insentif lain untuk menutup kesenjangan keterjangkauan dan memikat pekerja lebih dekat dengan pekerjaan mereka. Langkah-langkah lain yang dilakukan oleh pemerintah daerah dan negara bagian termasuk mandat keterjangkauan perumahan dan peraturan zonasi inklusif.

Di Massachusetts, misalnya, UU 40B adalah undang-undang negara bagian yang mewajibkan setiap kota di negara bagian untuk memiliki kebijakan perumahan dengan tujuan memiliki setidaknya 10 persen dari persediaan perumahan yang terjangkau bagi orang-orang yang berpenghasilan 80 persen atau kurang dari pendapatan rata-rata area (AMI). Langkah-langkah tersebut mungkin mengharuskan pengembang meningkatkan kepadatan perumahan untuk lebih efisien menggunakan lahan yang tersedia. Beberapa aturan mengharuskan pengembang untuk membuat persentase tertentu dari rumah yang mereka bangun terjangkau. UU 40B adalah salah satu dari undang-undang semacam itu pertama di negara ini dan telah ikut bertanggung jawab atas penciptaan sekitar 18.000 unit perumahan yang memenuhi tingkat keterjangkauan ini. Maine mengikuti dengan hukum yang sama. Saat ini ada daftar negara berkembang, di setiap wilayah negara, dengan undang-undang yang ada atau sedang menunggu yang mempromosikan dan / atau mandat keterjangkauan perumahan.

Ada juga sejumlah organisasi dan program nirlaba yang secara khusus menangani keterjangkauan perumahan. Perwalian pertanahan masyarakat (CLTs), misalnya, biasanya merupakan entitas nirlaba swasta yang mengamankan hibah dan sumbangan untuk membeli tanah dan perumahan untuk keterjangkauan jangka panjang. Kebanyakan CLT menjual rumah-rumah tersebut tetapi menahan tanah “dengan kepercayaan” melalui sewa tanah jangka panjang kepada pemilik rumah. Sebagian besar sewa CLT memerlukan semacam batasan ekuitas sehingga ketika rumah dijual, itu akan tetap terjangkau bagi pembeli berikutnya. Organisasi lain termasuk Habitat for Humanity, NeighborWorks, lembaga keuangan perumahan negara, dan otoritas perumahan lokal. Satu program federal yang relatif baru, yang dikelola melalui otoritas perumahan setempat, memungkinkan penyewa yang memenuhi syarat untuk menggunakan voucher perumahan Bagian 8 mereka untuk membeli rumah. Bank lokal dan pemberi pinjaman hipotek sering memiliki informasi terbaru tentang program pinjaman untuk pembeli pertama kali.

Studi Kasus: Community Land Trusts Save Housing
Kota Burlington, sebuah kota berpenduduk sekitar 40.000, adalah kota terbesar di Vermont. Terlepas dari ekonomi yang stabil dan pesona kota kecil, Burlington memiliki andilnya terhadap masalah kota besar: sewa tinggi, tuan tanah yang tidak hadir, stok perumahan yang menua, dan upah yang tertinggal di belakang kenaikan biaya perumahan. Pada tahun 1984 para pemimpin kota dan pendukung perumahan mendirikan Burlington Community Land Trust (BCLT), CLT yang didanai kota pertama. Hari ini CLT terbesar di AS dengan lebih dari 2.500 anggota.

CLT adalah organisasi komunitas yang dikendalikan secara demokratis yang mengakuisisi tanah dan bangunan dan memegang tanah dalam kepercayaan untuk kebaikan komunitas yang lebih besar. Dalam hal perumahan yang terjangkau, model ini menghilangkan biaya tanah dari persamaan biaya perumahan, sehingga membuat rumah jauh lebih terjangkau. Selain itu, kepercayaan tanah memberikan sewa jangka panjang (biasanya 99 tahun), terbarukan kepada pemilik rumah. Sebagai gantinya, pembeli rumah setuju untuk membatasi harga rumah jika dan ketika mereka memutuskan untuk menjualnya. Dalam banyak kasus, CLT mendapatkan opsi pertama untuk membeli kembali rumah dengan harga yang ditentukan formula. Pemilik rumah mendapatkan lebih sedikit ekuitas dari penjualan, tetapi batasan ini memastikan bahwa rumah akan terjangkau untuk pembeli berikutnya.

Rata-rata rumah BCLT pertama kali terjangkau bagi orang-orang di 62 persen dari pendapatan rata-rata daerah. Pada saat dijual kembali, rata-rata rumah BCLT terjangkau bagi orang-orang yang menghasilkan 57 persen dari AMI, tetapi penjualan itu memberi pemiliknya keuntungan ekuitas bersih lebih dari $ 6.000.

Membatasi ekuitas mungkin merupakan ide radikal 20 tahun yang lalu, tetapi modelnya sudah menjadi mainstream. Ketika Burlington Community Land Trust didirikan pada 1984, hanya ada segelintir CLT. Hari ini ada lebih dari 160 di 34 negara bagian dan lainnya di Kanada dan Inggris.